Immobiliensteuer in Kroatien 2027: Wer zahlt, wie viel und wie sie berechnet wird

Die Immobiliensteuer in Kroatien (porez na nekretnine) zahlen Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, in dem niemand ständig wohnt und das nicht langfristig vermietet ist. Sie beträgt 0,60 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, den genauen Satz legt jede Stadt oder Gemeinde fest. Für eine Wohnung mit 70 m² sind das 42 bis 560 Euro im Jahr. In Zagreb steigt der Satz zum 1. Januar 2027 von 5 auf 8 Euro pro Quadratmeter, das gesetzliche Maximum. Für Ferienhäuser, Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen fällt die Steuer an, für die selbst bewohnte oder eine mindestens 10 Monate im Jahr vermietete Wohnung nicht.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Ferienhäusern in Kroatien, auch aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die wissen wollen, ob sie einen Steuerbescheid erhalten und wie viel sie zahlen. Die Immobiliensteuer gilt seit dem 1. Januar 2025 aufgrund der Änderung des Gesetzes über lokale Steuern (NN 152/24) und hat die frühere Ferienhaussteuer ersetzt. Stand Oktober 2026 wurde das Gesetz nicht geändert, und es ist keine Änderung angekündigt, daher gelten 2027 voraussichtlich dieselben Regeln. Nur die Sätze ändern sich in einigen Städten, und die Kommunen können ihre Beschlüsse für 2027 noch bis zum 15. Dezember 2026 ändern.

Schnellüberblick: Immobiliensteuer in Kroatien 2027

1. Wer zahlt die Immobiliensteuer in Kroatien

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Die Immobiliensteuer in Kroatien zahlt, wer am 31. März des Steuerjahres Eigentümer der Immobilie ist. Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer Kroate oder Ausländer, Privatperson oder Unternehmen ist. Lässt sich der Eigentümer nicht ermitteln, zahlt der Nutzer. Bei Neubauten beginnt die Pflicht sobald die Nutzungsgenehmigung vollziehbar ist.

Besteuert wird jedes Wohngebäude, jede Wohnung und jeder andere eigenständige Raum, der zum Wohnen bestimmt ist. Nicht steuerpflichtig sind landwirtschaftliche Gebäude für Maschinen sowie Immobilien, für die die Kommunalgebühr (komunalna naknada) nach dem Satz für Geschäftsräume berechnet wird. Anders als die alte Ferienhaussteuer ist die Immobiliensteuer für alle Städte und Gemeinden verpflichtend. Das Geld bleibt vor Ort: 80 % gehen an die Stadt oder Gemeinde, 20 % an die Gespanschaft.

Vorteile: Die Regeln sind in ganz Kroatien gleich, und für die selbst bewohnte Wohnung fällt nie Steuer an

Nachteile: Maßgeblich ist der Stand am 31. März, ein Kauf oder Einzug danach zählt erst ab dem Folgejahr

Unsere Meinung: Wenn Sie in eine Wohnung einziehen oder sie vermieten wollen, tun Sie es vor dem 31. März und melden Sie es. Jede Änderung nach diesem Datum zählt für die Steuerbehörde erst im nächsten Jahr.

2. Sätze der Immobiliensteuer nach Städten

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Für die Immobiliensteuer in Kroatien legt das Gesetz eine Spanne von 0,60 bis 8,00 Euro pro m² Nutzfläche fest. Den Satz innerhalb dieser Spanne bestimmt der Stadt- oder Gemeinderat, der ihn auch nach Zonen, Ortsteilen oder Straßen staffeln kann. Fasst eine Kommune keinen Beschluss, beträgt die Steuer 0,60 Euro pro m², und die Steuerverwaltung erhebt sie. Ausnahme: Hatte eine Kommune 2024 eine Ferienhaussteuer und keinen neuen Beschluss gefasst, gilt deren bisheriger Satz weiter. Die Obergrenze liegt höher als bei der alten Ferienhaussteuer, die höchstens 5 Euro betrug.

Laut Übersicht der Steuerverwaltung für 2026 wenden 125 Städte und Gemeinden das Minimum von 0,60 Euro an, 84 verlangen 5 bis 8 Euro. Gegenüber 2025 haben 41 Kommunen die Steuer erhöht, 12 gesenkt und 503 unverändert gelassen. Das Maximum von 8 Euro gilt vor allem in Tourismusorten an der Küste, etwa in Umag, Fažana, Mali Lošinj, Nin und Biograd na Moru.

Die Beträge gelten in Euro pro m² und Jahr. Der Vorschlag aus Zadar ist bis zum 15. November 2026 in der öffentlichen Anhörung und noch nicht beschlossen. Dubrovnik hat fünf Zonen, von 5 Euro im Zentrum bis 0,60 Euro für abgelegene Dörfer und die Elaphiten.

Vorteile: Städte mit wenig Tourismus wie Osijek und Varaždin haben das Minimum von 0,60 Euro beibehalten

Nachteile: Die Sätze können sich jedes Jahr ändern, und Zagreb hat beschlossen, den Satz ab 2027 in einem Schritt um 60 % anzuheben

Unsere Meinung: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Wohnung zur Vermietung oder als Ferienhaus den Beschluss der jeweiligen Stadt, nicht den Durchschnitt. Der Unterschied zwischen 0,60 und 8 Euro pro Quadratmeter beträgt bei 70 m² über 500 Euro im Jahr, und zwar jedes Jahr.

3. So wird die Immobiliensteuer berechnet: Beispiele

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Berechnen lässt sich die Steuer in einer Zeile: Nutzfläche in m² mal Satz pro m² in Ihrer Stadt. Die Steuerbehörde übernimmt die Fläche aus den Unterlagen der Kommunalgebühr, es gilt also dieselbe Quadratmeterzahl wie auf Ihrer Rechnung für die Kommunalgebühr. Ist diese Angabe falsch, melden Sie die Korrektur bis zum 31. März.

Eine Kommune kann den Satz zusätzlich nach Alter der Immobilie und wertsteigernder Ausstattung erhöhen, aber auch dann nicht über 8 Euro pro m².

Vorteile: Sie können die Steuer vorab selbst berechnen, ohne Bewertung der Immobilie

Nachteile: Die Steuer hängt nicht vom Marktwert ab, eine Wohnung am Stadtrand und eine gleich große im Zentrum zahlen in derselben Zone gleich viel

Unsere Meinung: Prüfen Sie die Fläche auf Ihrem Bescheid über die Kommunalgebühr. Sind dort mehr Quadratmeter eingetragen, als die Wohnung tatsächlich hat, zahlen Sie sowohl bei der Kommunalgebühr als auch bei der Immobiliensteuer zu viel.

4. Wer keine Immobiliensteuer zahlt: Befreiungen

Foto: Vladimir Srajber, Pexels

Die wichtigste Befreiung von der Immobiliensteuer in Kroatien ist das ständige Wohnen. Die Steuer entfällt auch, wenn jemand anderes ständig in der Wohnung lebt, etwa ein Kind oder ein Elternteil des Eigentümers. Eine Wohnsitzmeldung allein reicht als Nachweis nicht aus, und die Steuerbehörde darf den Strom- und Wasserverbrauch prüfen.

Das Gesetz (Art. 27) befreit außerdem:

• Immobilien, die zum ständigen Wohnen vermietet werden, mindestens 10 Monate im Jahr
• Immobilien in öffentlicher Nutzung und für institutionelle Unterbringung
• Immobilien, die ein Unternehmen in seinen Büchern als zum Verkauf bestimmt führt, wenn bis zum 31. März weniger als 6 Monate seit der Erfassung in den Geschäftsbüchern vergangen sind
• Immobilien, die ein Unternehmen für nicht bezahlte Forderungen übernommen hat, wenn bis zum 31. März weniger als 6 Monate seit der Übernahme vergangen sind
• Immobilien, die wegen einer ausgerufenen Naturkatastrophe nicht nutzbar sind
• Immobilien ohne Anschlüsse und ohne Ersatzanlagen (etwa Solaranlage oder Zisterne), in denen man nicht wohnen kann, sofern der Eigentümer das nachweist
• Immobilien im Eigentum der Stadt oder Gemeinde in ihrem eigenen Gebiet
• ein Haus, in dem der Gastgeber ständig wohnt und einen Teil an Touristen vermietet

Eine Stadt oder Gemeinde kann per Beschluss auch sozial schwache Bürger befreien. Eine eigene Befreiung für denkmalgeschützte Gebäude gibt es nicht.

Vorteile: Eine Wohnung, in der ein Familienmitglied lebt, ist befreit, auch wenn der Eigentümer dort nicht gemeldet ist

Nachteile: Die Befreiung muss nachweisbar sein, und bei Ruinen und unbewohnbaren Häusern liegt die Beweislast beim Eigentümer

Unsere Meinung: Wohnt Ihr Kind oder ein Elternteil ohne gemeldeten Wohnsitz in Ihrer Wohnung, melden Sie das der Steuerbehörde bis zum 31. März. Dass ein Familienmitglied in der Wohnung lebt, war laut Steuerverwaltung bis März 2026 der häufigste Grund für Einsprüche gegen die Bescheide für 2025.

5. Dauervermietung: 10 Monate und ein gemeldeter Vertrag

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Eine zum Wohnen vermietete Wohnung ist befreit, wenn sie im Jahr mindestens 10 Monate vermietet ist. Der Mietvertrag muss bei der Steuerverwaltung gemeldet sein. Zeiträume mit verschiedenen Mietern werden zusammengezählt, zwei Verträge über je fünf Monate erfüllen also die Bedingung.

Der Eigentümer kann die Steuer nicht vertraglich auf den Mieter abwälzen. Auch eine Wohnung, die ein Unternehmen für seine Arbeitnehmer anmietet, ist befreit, wenn die Bewohner während des Jahres einen gemeldeten Aufenthalt haben.

Vorteile: Dauervermietung kostet keine Immobiliensteuer, und der gemeldete Vertrag ist zugleich Nachweis der Befreiung

Nachteile: Ein nicht gemeldeter Mietvertrag zählt nicht, und eine Wohnung, die drei Monate leer stand, erfüllt die Bedingung nicht

Unsere Meinung: Der Unterschied ist groß und sollte vor der nächsten Saison durchgerechnet werden. In Zagreb zahlt eine 70-m²-Wohnung in der Ferienvermietung ab 2027 560 Euro Immobiliensteuer, dieselbe Wohnung in Dauervermietung nichts.

6. Ferienwohnungen, Ferienhäuser und leere Wohnungen zahlen

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Die Immobiliensteuer in Kroatien fällt für Ferienwohnungen an Touristen an, unabhängig von der pauschalen Einkommensteuer, die der Vermieter bereits zahlt. Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass die Pauschalsteuer, andere Steuern auf die Tätigkeit und die Anmeldung nichtgewerblicher Unterkunft keinen Einfluss auf die Immobiliensteuer haben. Die Ausnahme ist ein Haus, in dem der Gastgeber ständig wohnt und nur einen Teil vermietet.

Auch für Ferienhäuser, in denen der Eigentümer gelegentlich wohnt, und für leerstehende Wohnungen fällt die Steuer an. Die Steuerbehörde findet sie über die Daten der Kommunalgebühr und die Prüfung, ob an der Adresse jemand gemeldet ist. Die Stadt Zagreb schätzt, dass von rund 350.000 Wohnungen etwa 55.000 leer stehen. Das nannte die Stadt als Hauptgrund für die Erhöhung auf 8 Euro.

Vorteile: Ein Haus, in dem Sie ständig wohnen und nur einen Teil an Touristen vermieten, zahlt nicht

Nachteile: Vermieter zahlen Pauschalsteuer und Immobiliensteuer, und in vielen Tourismusorten liegt der Satz bei 5 Euro pro m² oder darüber

Unsere Meinung: Rechnen Sie diese Steuer in Ihre Preise für 2027 ein. Bei einer Ferienwohnung mit 40 m² in einem Ort mit 8 Euro sind das 320 Euro im Jahr. Kein riesiger Betrag, aber er fällt jedes Jahr an.

7. Bescheid, Zahlungsfrist und Bußgelder

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Die Immobiliensteuer in Kroatien wird per Steuerbescheid (rješenje) nach dem Stand am 31. März festgesetzt. Für die meisten Städte und Gemeinden, 386 von 556, stellt die Steuerverwaltung die Bescheide aus, andere wie Rijeka tun das selbst. Wer befreit ist, erhält keinen Bescheid. In den 386 Kommunen, für die sie zuständig ist, hat die Steuerverwaltung für 2025 rund 1,3 Millionen Immobilien geprüft und etwa 280.000 Bescheide in zwei Runden verschickt: ab Oktober 2025 und ab Februar 2026.

Die Zahlung ist innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Bescheids fällig. Ein festes Datum gibt es nicht. Ein Einspruch (žalba bzw. prigovor) hat keine aufschiebende Wirkung: Hat er Erfolg, wird das Geld erstattet, und in der Zwischenzeit verschickt die Steuerverwaltung Mahnungen. Bis Mai 2026 wurden rund 72.000 Einsprüche eingelegt, mehr als 60.000 davon gab die Steuerverwaltung statt. Etwa 4.800 Bürger, die ohne Steuerpflicht gezahlt hatten, erhielten rund 800.000 Euro zurück.

Änderungen der Daten und Nachweise für eine Befreiung sind bis zum 31. März zu melden, auf dem Formular der Steuerverwaltung oder über ePorezna. Wer die Kommunalgebühr mit korrekten Daten zahlt oder dessen Mietvertrag bereits gemeldet ist, muss nichts einreichen. Wer Angaben nicht meldet, dem droht laut Gesetz ein Bußgeld von 1.000 bis 6.630 Euro. Bei verspäteter Zahlung fallen Verzugszinsen an, und Schulden werden zwangsweise eingetrieben.

Vorteile: Die meisten Eigentümer müssen nichts melden, und Einsprüche haben in der Praxis oft Erfolg

Nachteile: 15 Tage sind eine kurze Frist, und das Bußgeld für nicht gemeldete Angaben ist um ein Vielfaches höher als die Steuer selbst

Unsere Meinung: Wenn ein Bescheid kommt, prüfen Sie zuerst die Fläche und ob jemand in der Immobilie wohnt. Ist der Bescheid falsch, legen Sie Einspruch ein, zahlen Sie die Steuer aber trotzdem fristgerecht. So vermeiden Sie Zinsen, und eine Überzahlung wird erstattet.

Fazit: Immobiliensteuer in Kroatien 2027

Die Regeln der Immobiliensteuer in Kroatien bleiben 2027 gleich. Was sich ändert, ist der Preis, und zwar nur in einigen Städten. Zagreb geht auf das Maximum von 8 Euro pro m², Zadar schlägt den Wechsel vom Minimum auf 2 bis 5 Euro nach Zonen vor, und andere Städte können ihre Beschlüsse bis zum 15. Dezember 2026 ändern.

Wenn Sie einen Kauf planen, lesen Sie auch unseren Vergleich der Wohnkredite in Kroatien und der Hausversicherungen.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt die Immobiliensteuer in Kroatien?

Die Immobiliensteuer in Kroatien zahlt der Eigentümer einer Wohnimmobilie am 31. März, egal ob Kroate oder Ausländer, Privatperson oder Unternehmen. Nicht gezahlt wird sie für eine Wohnung, in der jemand ständig wohnt, und für eine Wohnung, die mindestens 10 Monate im Jahr vermietet ist. Ferienhäuser, Ferienwohnungen und leere Wohnungen zahlen.

Wie hoch ist die Immobiliensteuer pro Quadratmeter?

Zwischen 0,60 und 8,00 Euro pro m² Nutzfläche und Jahr, je nach Stadt oder Gemeinde. 2026 verlangen Zagreb, Split, Rijeka und Pula 5 Euro, Osijek und Zadar 0,60 Euro und Umag 8 Euro. Ab 2027 verlangt Zagreb 8 Euro pro m².

Zahle ich Steuer für die Wohnung, in der ich wohne?

Nein. Die Wohnung, in der Sie ständig wohnen, ist befreit, ebenso eine Wohnung, in der ein Familienmitglied ständig lebt. Die Wohnsitzmeldung ist nicht der einzige Nachweis, die Steuerbehörde darf Strom- und Wasserverbrauch prüfen. Ist an der Adresse niemand gemeldet, melden Sie das ständige Wohnen bis zum 31. März.

Wie lässt sich die Immobiliensteuer vermeiden?

Legal, indem jemand ständig in der Immobilie wohnt oder Sie sie mindestens 10 Monate im Jahr langfristig vermieten, mit einem bei der Steuerverwaltung gemeldeten Vertrag. Auch für eine Immobilie ohne Anschlüsse und Ersatzanlagen, in der man nicht wohnen kann, fällt keine Steuer an, das muss der Eigentümer aber nachweisen.

Bis wann muss die Immobiliensteuer bezahlt werden?

Innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Bescheids. Ein festes Datum im Jahr gibt es nicht, weil die Steuerbehörde die Bescheide in mehreren Runden verschickt. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung, zahlen Sie also fristgerecht und warten Sie die Entscheidung ab. Hat der Einspruch Erfolg, wird das Geld erstattet.

Was passiert, wenn ich die Immobiliensteuer nicht zahle?

Auf die Schuld werden Verzugszinsen berechnet, die Steuerverwaltung schickt eine Mahnung und leitet dann die Zwangsvollstreckung ein, bei Beträgen bis 660 Euro kann sie nach Vollziehbarkeit des Bescheids die Pfändung Ihrer Konten direkt über die FINA beantragen. Wer die für die Berechnung nötigen Daten nicht meldet, dem droht ein gesondertes Bußgeld von 1.000 bis 6.630 Euro.

Wie wir recherchiert haben

Die Regeln haben wir im konsolidierten Text des Gesetzes über lokale Steuern und in den Hinweisen der Steuerverwaltung geprüft. Die Sätze nach Städten stammen aus der offiziellen Tabelle der Steuerverwaltung für 2025 und 2026 sowie aus Beschlüssen und Mitteilungen der Städte Zagreb, Rijeka, Zadar und Dubrovnik. Zahlen zu Bescheiden und Einsprüchen stammen von der Steuerverwaltung, wie sie Poslovni dnevnik und Index.hr berichtet haben. Stand der Angaben: 19. Oktober 2026. Die Städte können ihre Beschlüsse für 2027 bis zum 15. Dezember 2026 ändern, dann aktualisieren wir die Tabelle.

Quellen und Referenzen

1. Gesetz über lokale Steuern, konsolidierte Fassung - zakon.hr
2. NN 152/24 - Änderung des Gesetzes über lokale Steuern
3. Steuerverwaltung - Immobiliensteuer
4. Steuerverwaltung - Eigentümer, Meldung und Einspruch
5. Index.hr - Zagreber Stadtversammlung erhöht Immobiliensteuer auf das Maximum
6. Stadt Zadar - Vorschlag neuer Sätze
7. Stadt Rijeka - Beschluss über städtische Steuern
8. Poslovni.hr - 36.000 Einsprüche gegen Bescheide
9. Index.hr - Steuerverwaltung gab über 60.000 Einsprüchen statt
10. Index.hr - Einspruch schiebt die Zahlung nicht auf

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Titelfoto: Jakub Zerdzicki, Pexels